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别瞎买!浒关、高铁新城、苏州湾、科技城买房

发布人: 上海威尼斯人官网 来源: 威尼斯人官网下载 发布时间: 2020-08-03 12:28

  搞“地域”肯定是不对的,但对于要准备买房的朋友来说,它是全然无意义的吗?扣心自问,板块的发展,和背后依托的行政力量,真的毫无关系吗?

  举个最简单的例子,同样是修中环,园区是六大区里第一个实现通车的,但今天你看,有的区域沿线还没有完全贯通——这就是区域能量的差别。

  浒通、高铁新城、科技城、苏州湾4个板块,就目前来看,都是辖区内极受重视的板块。硬要分伯仲的线个板块。

  一个是科技城。新区亲儿子,辖区既有的最好的公共资源,已经倾斜了过来,管委会、文体中心、新区实验的学校,看得见摸得着。最重要的,产业到位了,不是停留在框架,是已经落地的那种。

  另一个是苏州湾。为什么呢?一则,吴江并区之前,就是一个市的体量;二来,相比其他3个板块,苏州湾目前价格优势大,也就是说置业成本反而低,更容易承接市区外溢,人口虹吸能力更强。

  作为买房人,获得信息的渠道千差万别,对板块前景的判断也不尽相同——这都没有问题,但我们要去主动了解,主动比对,不能听人一句“这个地方拉了X亿的投资”,“下一个湖东就是这儿”,就兴冲冲杀过去买房了。

  是不是哪里发展潜力大,我们就买哪里?肯定不是。假设你在园区工作,自住需求,买科技城很不方便了——具体问题还要具体分析。

  因为当地人群拥有很强的地缘性,生活圈子在哪里,社会关系就在哪里。你住在蠡口、北桥、黄桥,改善换房,亲族邻里一大家子,那高铁新城就是你的第一选择。

  科技城的“新区实验”,高铁新城的“苏大附属”,苏州湾的“苏州湾实验”.......哪个是合作办学,哪个是校区搬迁,哪个的师资力量更强大,都是你应该顾及的重点。

  因为高价板块,房价已处于高位,相对上涨空间已经很窄了。科技城,如今适合投资吗?短期肯定不适合,板块已经普遍2.6万+。苏州湾呢?适合,备案还有1字头的,后期还有高价地项目。

  综合环线、地铁、到主城的距离等等因素,你大致可以计算出,日常通勤所需要的时间。在星湖街上班,毫无疑问,高铁新城更方便;在狮山上班,浒关、科技城那就更方便。

  每个人的需求都不一样,锁定板块之前,我们必须考虑,未来在这里生活,我的基本需求能不能得到满足。

  一个板块少则三四个,多则十几个楼盘,让人挑花眼。所以,算一算价格,看看兜里预算,多少钱办多大事儿,“排除法”。

  先说浒通。禹洲嘉誉山,主力户型89-116平,300万都绰绰有余。已经拿预售的新澎湃社区,精装,备案比嘉誉山,整体贵2000元/平左右,最大户型116平,估算约250万左右。

  其他能够匹配300万预算的,分别是:首开金茂熙悦的99平洋房、旭辉宽阅98平的高层、越秀93/99平的高层, 南山楠112平的高层。但是,如果考虑在浒墅关买更大一些的户型,总价可能就要超出300万。

  换言之,300万在浒通属于刚改定位,距离永旺商圈越近,300万能买的户型面积越小,反之,越远能买到的户型越大。

  300万拿到科技城,选择面就更加窄了。匹配的房源仅有云栖麓120平内的户型。至于科技城金茂府,最小户型,总价也要313万左右, 景瑞无双的叠墅“门槛价”也是430万起。

  高铁新城在售楼盘不多,不过,300万在环秀湖花园和芯城汇,基本都可以挑到110-120平的一些不错的房源了。至于建发泱誉,高层2.8万了,最小户型115平,超了。

  苏州湾的楼盘,140平方以内的户型都很好卖, 华润凯旋门、 苏州湾天铂都要靠抢,或者找中介手里的房源加价买——即便手里有钱,但也不一定能买到。剩下的,如北极星的172平、 苏州湾壹号的大平层,300万可能就是起步价。

  首先,小区要住着舒服,楼间距怎么样?容积率高不高?户型的话,南北通透吗?面宽多少?几开间朝南?得房率高不高?设计存不存在硬伤?

  其次,如果是精装楼盘,精装成本怎么样?用了哪些牌子?人性化的细节有没有?最后,物业也很重要,开发商自己的物业?还是托管的?多少钱一个月?

  举个例子,科技城金茂府,卖到3万+了,比板块均价高出5000元/平,但看看网签成交,10月签了77套。为什么?品质好,口碑取胜。

  可能你看中的A楼盘,比B楼盘要贵2000元/平,但A楼盘是大牌房企,用的万科物业,户型得房率还有80%——这些优点,B楼盘统统没有,那么2000元/平的差价,就是值得的。

  特别是一些备案低价盘。华润凯旋门,年底前还会再拿出一些房源,还有苏州湾天铂,据说11月也有住宅加推,价格可能是“18000”。

  再比如一些刚需盘,像禹洲嘉誉山,你是100%能买到,但倘若摇号比较靠后,没买到心仪的楼层、,你是打算将就还是放弃呢?

  看到这里,你对于在浒关、苏州湾、高铁新城、科技城买房,是不是有了一些思呢?四大板块中,你更看好哪个板块?你买在了哪个板块?又遇到了什么问题?

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